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论文在线分享-房地产企业筹资风险问题研究

2021-03-18 10:33


   近年来,随着全球经济一体化进程的加快,我国经济结构性改革发展形势良好,房地产企业作为新兴产业已经占据了我国实体经济的主导地位。众所周知,每个房地产投资项目的建设和开发都需要房地产企业在前期投入大量的资金,而如何合理的筹资成为房地产开发企业前期面临的一大难题。分析房地产筹资风险为企业前期的建设做好充足的准备就显得尤为重要,筹资风险可能伴随着房地产筹资的整个过程,严重影响着企业的经济活动。虽然筹资风险不可能被完全避免和消灭,但是可以通过政府、金融机构和社会各界的努力,为房地产企业的筹资营造良好的筹资环境,便于市场的和谐。所以合理认识、分析、防范与控制筹资风险成为本文阐述的论点。本文主要是以万科房地产为例根据该企业近几年的资产负债表财务数据分析阐述该企业的现状、存在的主要筹资风险、筹资风险的解决方案等。通过对该企业具体的筹资风险的分析,总结经验教训,重视筹资风险,避免不必要的经营风险,促进金融市场和谐发展。

 
  1绪论
 
  1.1研究背景、目的及意义
 
  1.1.1研究背景
 
  我国的房地产企业是较为典型的资本密集型的产业,在房地产企业的经营管理过程中,每个房地产项目的建设和开发往往需要房地产企业和政府投入大量资金,而且每个项目都具有生产、经营周期长的特点,进而容易造成投资变现能力差,资金的回收期长等问题,使房地产业所面临的筹资风险比其他行业更大。由于房地产企业所处的市场宏观经济环境恶劣,自身经营活动的高度复杂性以及自我认识和有效控制风险的手段并不成熟,导致筹资风险出现在房地产企业财务管理的各个环节。如何及时有效采取措施防范各种经营风险,是当前形势下亟待解决的问题。因此,研究企业的筹资风险,科学管理企业的筹资风险,采取一定的预防和控制措施非常重要。
 
  由于当前我国房地产企业的蓬勃发展,企业更加注重以土地所有权为核心的经营方式,主要是按照“借钱——拿地——开发——销售”的经营方式,这种方式下,资金周转速度较慢、发展周期较长,稳定性较差等经营弊端日益突出,严重影响中国房地产行业的经营发展管理水平,增加了筹资风险。万科作为中国最著名的房地产企业之一,凭借雄厚的资金和先进的技术支持,不断探索房地产品牌和财产运营模式,具有比较成熟的品牌管理、资本运作、研发创新能力。但是,在当前的大数据行业发展环境下,万科还面临着内部和外部的各种筹资风险。因此,本文以万科集团为例,探讨房地产行业筹资中存在的主要风险,并提出控制风险的相关建议,以期为万科和整个房地产行业的转型之路提供参考。
 
  1.1.2研究的目的
 
  我国企业筹资活动的主要目的之一是为了扩大企业生产力和经营规模,提高经济效益。在当前市场经济发展条件下,由于市场的快速变化和企业之间竞争的日趋激烈,很可能导致企业决策失误、管理措施不当,从而对募集资金的使用效率产生很大的负面影响,导致筹资风险。较高的企业筹资风险始终伴随着较高收益,企业在谋求利益时风险必然会发生,面对风险我们应该有正确的认识不能逃避。因此,企业应加强对筹资风险的防控。企业筹资的目标是最大化的降低筹资成本和筹资风险,以获得更多的资金。为了达到降低筹资成本、筹资风险的目的,我们应该选择正确的筹资渠道和合理的筹资方式。
 
  1.1.3课题研究的意义
 
  1、理论意义
 
  在当前的经济形势下,中国房地产受到市场发展不完善的影响,与国际房地产投资研究相比,时间相对较晚,因此,如何在激烈的竞争环境中,有效地控制项目筹资中的各种风险,尽可能地扩大项目资金使用管理上的效益,减少各种不确定因素对企业筹资风险的影响,已逐渐成为房地产开发企业筹资管理的重点。企业要以较低的筹资成本和风险来筹集经营所需的资金,就必须加强内部控制水平,以有效提高各种资源的合理利用效率。因此,每个企业都必须要建立健全筹资风险监督防范管理体系,加强企业筹资活动的监督管理和风险控制,在企业的整个生产经营过程中不断提高筹资风险防范意识。
 
  2、实际意义
 
  对于国内房地产企业,企业准确识别、评估和处理筹资风险非常重要,因此我以万科集团为研究对象,对万科房地产企业筹资中的风险管理问题进行相关财务数据分析,进而分析万科集团筹资风险方面可能存在的问题,并对其进行适当的防范和控制,为房地产企业创造相对安全的生存环境,这样房地产企业才能继续健康经营。重视和加强对房地产企业筹资风险管的防范和控制是我国社会经济发展的客观需要,对于有效地防止筹资风险的发生有着重要的意义。
 
  1.2文献综述
 
  1.2.1相关概念的界定
 
  筹资风险是指企业因借入资金而产生的到期无法偿还本金和偿付资金成本的可能性。企业筹资渠道可分为两类:一是借入资金,二是所有者投资。借入资金的筹资风险主要表现为企业是否能按时还本付息;所有者投资的筹资风险则存在于其使用效益的不确定性上。
 
  1.2.2筹资风险的研究现状
 
  1、关于筹资风险防范的研究
 
  2010年,曹星发表了新的风险管理理论,他认为企业的内外部因素共同作用影响着整个企业的筹资管理风险。其中一个企业的负债规模和贷款利息率直接影响着企业的内部筹资风险管理等,而经营风险和金融市场风险则影响着企业的外部风险。
 
  2013年,杨萍明确指出必须要建立健全企业筹资风险的监督防范管理机制来防范筹资风险,从而不断提升筹资企业自身的市场竞争能力。
 
  2014年,李汝申通过案例分析深入研究中小企业资金的内部控制制度、利率和汇率等风险指标对中小企业实际筹集资金的风险影响,指出了通过降低企业利率制度风险和通过降低企业汇率制度风险可以有效的大幅降低筹资风险。
 
  2016年,杨奎提出我国要加快建立一个新的信用融资担保服务体系,为加强企业防范筹资风险提供了新的有效方法。将地方政府、金融机构和民营企业直接关联在一起,构建金融信用风险共同体并逐步实行地方政府补偿性金融风险信用分担管理机制。
 
  2、关于筹资风险评估的研究
 
  2010年,王洋转变思路从现代的风险导向审计的角度重新审视了企业筹资风险中的识别及评估,提出了三个非财务和六个财务指标来保证筹资活动的严谨性。
 
  2015年,杨静充分运用了现代数学中的概率论与数理统计等方面的基础知识,杨静还应用了MM模型来分析评价债务筹资中的不确定风险,使得房地产企业能够更加精确的权衡风险与报酬的关系,使企业债务筹资风险的评估更具有说服力和科学性。
 
  1.2.3文献述评
 
  筹资风险管理是企业财务管理的开端,在我国企业的生产经营和社会发展中起着至关重要的作用,但是,就当前融资风险的研究现状而言,研究的全面性和深度有待于进一步提高。中国企业风险管理的研究相比其他国家较晚,对筹资风险管理的研究仍需改进。简单使用统计或非统计方法已脱离了我国市场经济中企业的发展。因此,中国的风险管理理念,特别是对筹资风险管理的研究,应该采取更加准确有效的定性和定量研究策略。
 
  2筹资风险的理论基础
 
  2.1企业筹资风险的内容
 
  筹资风险是指企业因借入资金而产生的到期无法偿还本金和偿付资金成本的可能性。筹资风险可以划分为内部筹资风险、外部筹资风险两种。企业筹资风险的主要来源是:1、内部筹资风险即债务性筹资活动和权益性筹资活动所产生的筹资风险;2、不受企业控制的外部的筹资风险,主要是由国家法律政策、经济、金融市场环境等的变化所导致的。
 
  2.2影响筹资风险的因素分析
 
  2.2.1内部因素分析
 
  1、负债规模
 
  负债规模是指企业负债额在资本总额中所占比例的大小。公司债务规模大,利息支出费用增加,由于收益减少而导致偿债能力降低或破产的可能性增加。?同时,债务比例越高,企业的财务杠杆系数就越大,股东收益的变化范围也越大。因此,债务规模越大,财务风险就越大。
 
  2、负债利息率
 
  在负债规模一定时,企业所要承担的利息费用随负债利息率的增大而增大,近而导致企业破产的可能性也随之增大。负债的利息率越高财务杠杆系数越大,所用者权益受影响程度也越大。
 
  3、负债的期限结构
 
  负债的期限结构是指企业所使用的长期借款的相对比重,负债的期限结构安排不合理就会导致企业筹资风险的增加,所以企业应该选择相对合理的负债期限结构。
 
  2.2.2外部因素分析
 
  1、经营风险
 
  经营风险是企业生产经营活动中固有的风险,直接体现为企业税前利润的不确定性。经营风险与筹资风险不同,但会影响筹资风险。如果企业经营不善,营业利润不足以支付利息费用,不仅股东不会有收益,而且还需用股本支付利息,严重时会导致企业丧失偿债能力从而导致企业破产。
 
  2、预期现金流入量和资产流动性
 
  衡量现实的偿债能力的指标是预期现金流入量,而衡量潜在偿债能力的指标是资产的流动性。企业总体资产的流动性越强,财务风险也就越小;反之,企业总体资产的流动性越弱,财务风险就越大。
 
  3、金融市场
 
  金融市场是资金融通的场所。企业债务管理受金融市场的影响,当企业主要采用短期贷款进行融资时,如在金融紧缩,资金紧张的情况下,短期借款利率显著上升,会导致利息支出增加、利润下降,甚至有些企业支付不了高昂的利息费用而破产清算。
 
  3万科集团筹资风险案例分析
 
  3.1万科集团简介
 
  万科集团成立于1984年5月,以房地产开发为核心业务,1988年进军房地产行业。年均住宅销售规模在6万套以上,2011年万科房地产累计实现销售面积达1075万平方米,销售金额高达1215亿元,2012年销售额超过1400亿元,销售规模持续居全球同行业首位。2019年《财富》中国500强万科位列第30,同年7月,《财富》世界500强,万科位列第254。2020年1月,获得2020《财经》长青奖“可持续发展创新奖”。
 
  3.2万科集团财务状况分析
 
  论文通过对万科集团2015-2018年的资产负债表进行万科集团财务状况的分析。
 
  表3.1万科集团2015-2018年资产负债表主要财务数据(单位:万元)
 
  项目 2018年12月 2017年12月 2016年12月 2015年12月 2014年12月
 
  资产类科目
 
  货币资金 18,841,744.68 17,412,100.92 8,703,211.82 5,318,038.10 6,271,525.34
 
  应收账款 158,618.08 143,273.40 207,525.68 251,065.33 189,407.18
 
  其他应收款 24,432,414.29 16,324,976.59 10,543,500.49 7,548,564.30 4,892,446.37
 
  预付款项 7,595,089.51 6,831,555.66 5,026,254.06 3,964,697.28 2,943,312.56
 
  存货 75,030,262.74 59,808,765.76 46,736,133.61 36,812,193.05 31,772,637.85
 
  流动资产 129,507,185.63 101,755,283.21 72,129,542.79 54,702,437.59 46,480,569.75
 
  非流动资产 23,350,750.02 14,779,408.57 10,937,878.61 6,427,119.18 4,360,305.80
 
  总资产 152,857,935.65 116,534,691.78 83,067,421.39 61,129,556.77 50,840,875.54
 
  负债类科目
 
  短期借款 1,011,167.80 1,610,885.87 1,657,658.92 190,008.80 238,306.97
 
  应付票据 165,145.39 333,018.00 360,383.91 1,674,473.29 2,129,189.36
 
  应付账款 22,794,592.82 17,343,940.00 13,804,756.25 9,144,645.84 6,704,719.98
 
  预收款项 25396.51 40,770,593.99 27,464,555.45 21,262,570.56 18,174,933.70
 
  其他应付款 22,743,121.53 18,241,308.04 10,658,025.72 6,235,022.43 4,544,172.97
 
  流动负债 112,191,393.68 84,735,542.99 57,999,848.55 42,006,182.69 34,565,403.10
 
  长期借款 12,092,905.54 9,602,904.47 5,640,606.13 3,382,858.42 3,453,671.21
 
  非流动负债 17,104,468.97 13,131,754.88 8,899,915.72 5,492,412.35 4,686,110.75
 
  总负债 129,295,862.65 97,867,297.86 66,899,764.26 47,498,595.04 39,251,513.85
 
  数据来源:根据万科集团2014-2018年财务报告整理得
 
  根据表3-1数据显示,万科集团2014-2018年资产类科目货币资金、流动资产、非流动资项目逐年递增,呈现稳定发展的趋势,企业总资产更是由2015年的61129556.77万元到2018年的152857935.65万元。同时,负债类科目流动负债、长期借款、非流动负债也呈现逐年递增的趋势,总负债由2015年的47498595.04万元增加到2018年的129295862.65万元。说明了万科集团筹资风险在逐年呈现上升的趋势,应该适当的减少企业的长期借款,减少企业的利息费用,以便降低企业的筹资风险。
 
  对于万科集团预收账款,2014-2018年五年间除2018年外预收账款呈逐年大幅上涨,预收账款由2014年的18174933.79万元增加到了2017年的40770593.99万元,增长的幅度越来越大,所占的比重越来越高,一方面可以表明万科的市场份额在不断的扩大;但是另一方面高的预收账款往往会带来高的筹资风险,如建筑材料价格变动所带来的价格风险,如不能按时交付所带来的的企业信誉降低的风险,以及由此带来的高额违约金风险等等,都会给企业带来巨大的筹资风险,所以万科集团应加强对应收账款的管理,以免因为一些不必要的因素使企业的信誉降低,赔付不必要的违约金,从而增加企业的筹资风险。
 
  对于万科集团而言长期借款是其主要的筹资来源,万科集团2014年-2018年长期借款逐年增加,由2014年的3453671.21万元增加到了2018年的12092905.54万元,但是长期借款利率较高,企业的筹资成本较大,如不能按时还本付息,会使企业陷入债务危机。所以企业的长期借款要合理化,一方面要避免因为筹集资金的数量不足,而影响企业的投资经营活动,另一方面则要避免因为筹集资金的数量过剩,而影响企业的筹资效益。
 
论文在线分享-房地产企业筹资风险问题研究
  表3.2万科集团2017-2018资产负债表主要财务指标的变动情况(单位:万元)
 
  项目 2017年变动情况 2018年变动情况
 
   增减额(万元) 增减率 增减额(万元) 增减率
 
  货币资金 8,708,889.10 100.07% 1,429,643.76 8.21%
 
  应收账款 -64,252.28 -30.96% 15,344.68 10.71%
 
  预付款项 1,805,301.60 35.92% 763,533.85 11.18%
 
  存货 13,072,632.15 27.97% 15,221,496.98 25.45%
 
  流动资产 29,625,740.42 41.07% 27,751,902.42 27.27%
 
  非流动资产 3,841,529.96 35.12% 8,571,341.45 58.00%
 
  总资产 33,467,270.39 40.29% 36,323,243.87 31.17%
 
  短期借款 -46,773.05 -2.82% -599,718.07 -37.23%
 
  应付账款 3,539,183.75 25.64% 5,450,652.82 31.43%
 
  流动负债 26,735,694.44 46.10% 27,455,850.69 32.40%
 
  长期借款 3,962,298.34 70.25% 2,490,001.07 25.93%
 
  非流动负债 4,231,839.16 47.55% 3,972,714.09 30.25%
 
  总负债 30,967,533.60 46.29% 31,428,564.79 32.11%
 
  数据来源:根据万科集团2014-2018年财务报告整理
 
  从表3-1和表3-2可以看出,万科房地产的总资产从2015年到2018年逐年增加。2018年总资产比2017年末增加了36323243.87万元,2017年和2018年的增长幅度分别为40.29%和31.17%,说明企业2018年的资产规模有一定增长,企业的规模在不断的扩大,有较好的发展前景。
 
  其中流动资产和非流动资产都有较大幅度的增长,2017流动资产较2016年增加了29625740.42万元,增长幅度为41.07%,2017年非流动资产较2016年增加了3841529.96万元,增长幅度为35.12%,增长的原因是由于预付款项、存货的增加;2018年流动资产较2017年增加了25751902.42万元,增长幅度为27.27%,2018年较2017年非流动资产增加了8571341.45万元,增产幅度为58.00%。主要是由于在建工程及投资性房地产的增加。
 
  从表可以看出,万科集团的2017年应收账款降减少了64252.28万元,降幅达到30.96%,主要原因是万科集团加强了应收账款的管理。
 
  对于负债类科目,2017年总负债较2016年增加了30967533.60万元,增长幅度为46.29%;2018年较2017年总负债增加了31428564.79万元,增长幅度为32.11%。虽然总负债在逐年增加,但2018年增加的幅度较2017年有所回落,主要原因是预收款项的大幅度降低。
 
  货币资金包括库存现金,银行存款和其他用于维持企业日常经营的货币资金。对于房地产业,企业通常持有更多的货币资金资金。然而,如果企业持有过多的货币资金会降低自身资源配置的效率和收益,从而给企业带来机会成本增加。2015年至2018年万科房地产的货币资金总体趋势持续增加。??2016年、2017年和2018年,万科集团分别保持8703211.32万元,17412100.92万元和18841744.68万元,平均值14985685.81万元年。??货币资金在2017和2018年的增长率分别为100.07%和8.21%,2017年货币资金以100.07%的增长率大幅度增长,2018年货币资金的增速虽然有所回落,但总体也是呈上升趋势,原因是万科房地产加强了销售管理并加快了销售收款速度,从而缩短了货币资金的回收期。
 
  3.2.1万科集团短期偿债能力分析
 
  短期偿债能力是指企业是否有足够的流动资产偿还其生产和经营活动中的流动负债。论文通过流动比率、速动比率和现金比率三个主要指标来综合分析万科集团的短期偿债能力。
 
  表3.3万科集团短期偿债比率分析
 
  分析指标 2018年 2017年 2016年 2015年 2014年
 
  流动比率 1.15 1.20 1.24 1.30 1.34
 
  速动比率 0.49 0.50 0.44 0.43 0.43
 
  现金比率 16.80 20.55 15.01 12.66 18.14
 
  数据来源:根据万科集团2014-2018年财务报告整理
 
  流动性比率衡量的是一家公司将其流动资产转化为资金以在到期前偿还其债务的能力。?通常认为流动比率应在2以上。?大多数情况下,流动性比率越高短期偿付能力越强。?但是流动比率并不是越高越好,如果该指数过高,表明企业有更多的流动资金处于闲置状态,获取利润的能力较弱或企业对现状感到满意,而不善于负债。根据表4-3统计数据显示,2014年至2018年的5年间,万科房地产企业的流动性比率在1.15-1.34之间波动均低于2。且近五年来万科房地产的流动比率呈逐年下降趋势。表明由于企业存货的增加而导致企业流动资产变现能力减弱,使万科房地产筹资风险增加。所以,应该适当的提高万科集团的流动比率,增加万科集团的流动资产;或者减少流动负债如减少企业的短期借款来增强企业的短期偿债能力。
 
  就房地产企业而言,能够更直接的反映短期偿债能力的指标是速动比率,一般情况下,速动比率应为在1?左右。如果指标较低说明企业短期偿债能力较弱,而如该指标较高说明企业资金运用效率低,所以该指标应在1左右。根据表4-3统计数据显示,2014年到2018年5年间,万科房地产速动比率均低于1,但除2018年以外,2014年到2017年速动比率总体呈上升趋势。从整体上来看,万科房地产速动比率都比较低,偿债能力相对较弱,所以应适当提高速动比率来增强企业的偿债能力,如通过增加除存货外的流动资产,或者是通过降低流动负债。
 
  现金比率是一定时期内企业现金类资产与流动负债的比值,一般认为现金比率在20%左右较为合理。如果该比率过高说明企业的流动负债使用不当,现金类资产的获利能力较低,而当此金额过低,将会导致企业机会成本增加,由上表数据可知万科房地产的现金比例2014-2018年五年间总体上在15%-20%之间,可以适当的提高万科集团的现金比率,如增加现金类资产,或降低流动负债。
 
  3.2.2万科集团长期偿债能力分析
 
  长期偿债能力是指企业承担长期债务的能力。?在一般情况下,偿债能力与偿债风险成负相关关系,偿付能力越强的企业面临更低的偿债风险;反之,?偿付能力越弱的企业面临更高的债务偿还风险。?因此,企业的持续经营与偿债能力的强弱有着直接的联系,还可以在一定程度上衡量偿债风险。论文通过资产负债率、产权比率、和利息保障倍数三个指标对万科集团的长期偿债能力进行分析。
 
  表3.4万科集团长期偿债比率分析
 
  分析指标 2018年 2017年 2016年 2015年 2014年
 
  资产负债率 84.59 83.98 80.54 77.70 77.20
 
  利息保障倍数 7.55 9.96 10.68 10.71 5.28
 
  产权比率 527.48 505.36 393.63 332.98 328.05
 
  数据来源:根据万科集团2014-2018年财务报表数据整理的
 
  一般而言,由于房地产行业投资规模大,成本高,与其他行业资产负债率为50%的理想值相比房地产企业的资产负债率水平相对较高,因为它们需要更多的资金,这些资金主要是通过借贷完成的,因此资产负债率远远高于理想值。通过上表万科集团2014-2018年数据可以看出,这五年间资产负债率呈逐年上升趋势,可以看出,万科集团筹集资金的渠道大多是通过负债来进行的。适当的债务比率可以为企业带来积极的财务杠杆收益,但是过多的债务比率通常会给企业带来很大的偿还本金和利息的压力。如果资不抵债时企业可很可能还会面临破产。所以,应该合理的控制好负债比例,根据万科集团的财务报表可知,预收账款的金额在逐年增加,预收账款在负债中的比例也越来越高,企业应预测和分析好在生产经营过程中由于预收款项筹资而带来的各种可能的问题,合理估算预收账款的规模,使预收账款在负债中的比例更加合理,从而降低企业的筹资风险。
 
  利息保障倍数倍数是用来衡量债务资本的安全程度,数值越大,说明企业支付利息费用的能力越强。而由上表可知,万科集团2014-2018年,除2015年以外利息保障倍数呈逐年下降趋势,说明债务资本的安全程度较低,支付利息费用的能力较弱。所以,万科集团可通过以降低负债,降低负债利率,提高息税前利润等方式来提高企业的利息保障倍数,增加企业的长期偿债能力,从而降低企业的筹资风险。
 
  在正常情况下,产权比率越低投资者在企业总资产中的投资比例越大,则企业偿还长期债务的能力越能得到保证,企业所需承担的风险也就越小;反之,企业所需承担的风险也就越大。万科集团近五年来产权比率在不断提高,说明投资者在企业总投资中所占的比例越来越小,企业偿还长期债务的能力越难得到保证,企业所要承当的风险也越大。所以,企业应该增加投资者在投资中的比例,保证企业偿还长期债务的能力,降低企业的风险。
 
  以上是通过长期偿债能力和短期偿债能力分析了万科房地产当前的筹资风险,主要体现在万科房地产流动比率、速动比率都比较低,且呈逐年下降趋势,短期偿债能力相对较弱。资产负债率、产权比率过高,资本结构不合理,是万科房地产存在较大的偿债能力,从而使债权人的利益得不到保证企业的信用水平降低,导致企业的筹资成本不断上升,筹资风险提高。所以,企业可以通过增加流动比率、速动比率、现金比率和降低资产负债率、利息保障倍数、产权比率等方式来降低企业的筹资风险。
 
  3.3万科集团筹资风险识别——财务杠杆系数法
 
  3.3.1财务杠杆系数内涵及计算公式
 
  1、财务杠杆系数内涵
 
  财务杠杆系数是息税前利润变动1倍时EPS变动的倍数。用于衡量企业的筹资风险,财务杠杆系数的值越大,筹资风险就越大。
 
  2、财务杠杆的计算公式
 
  财务杠杆系数=普通股每股收益变动率/息税前利润变动率。
 
  DFL=(△EPS/EPS)/(△EBIT/EBIT)DFL=EBIT/(EBIT-I)
 
  式中DFL是财务杠杆系数,△EPS是普通股每股收益变动额,EPS为变动前的普通股每股收益,△EBIT是息税前利润变动额,EBIT是变动前的息税前利润,I是借款利息。
 
  3.3.2财务杠杆系数法在万科集团的运用
 
  表3.5万科房地产2014-2018年财务杠杆系数(单位;万元)
 
  项目 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
 
  资产总计 50,840,875.54 61,129,556.77 83,067,421.39 116,534,691.78 152,857,935.65
 
  负债总计 39,251,513.85 47,498,595.04 66,899,764.26 97,867,297.86 129,295,862.65
 
  所有者权益 11,589,361.69 13,630,961.73 16,167,657.13 18,667,393.92 23,562,073.00
 
  息税前利润 3,115,842.11 3,728,438.35 4,330,762.68 5,684,742.55 7,776,608.99
 
  应付利息 33,650.98 23,157.59 37,837.49 99,514.43 161,155.09
 
  税前利润 3,115,842.11 37,288,438.35 4,330,762.68 5,684,742.55 23,562,073.00
 
  所得税费用 596,483.92 785,317.96 1,090,335.62 1,393,356.53 1,818,790.69
 
  净利润 1,928,752.40 2,594,943.80 2,835,025.55 3,720,838.73 4,927,229.45
 
  财务杠杆系数 1.04 1.06 1.07 1.09 1.10
 
  根据表3-5数据显示,万科集团2014-2018年财务杠杆系数变化不大,总体呈上升趋势,说明万科集团筹资风险在不断增大。企业的资产总额2014-2018年逐年增加,说明企业的规模在不断扩大;万科集团的负债2014-2018年也呈逐年上升趋势,企业的应付利息和息税前利润也逐年呈较大幅度的增长,从而导致企业的财务杆杆系数增加,企业的筹资风险也随之增大。虽然企业较高的财务杆杆会相应的给企业带来较高的经济效益,但是同时也伴随着较高的筹资风险,所以企业应该将财务杆杆系数保持在一个相对合适的水平。以免使较高或较低的财务杆杆给企业带来损失。
 
  3.3万科集团存在的主要筹资风险
 
  1、负债结构不合理
 
  债务结构主要是指长期负债与短期负债之比。企业长期负债主要的目的是影响投资者和企业的长期盈利能力,而短期的负债将会极大地增加投资者和企业的财务负担和风险。企业的长期负债一般可以为企业投资者提供长期的固定资本使用和较低的筹资风险,但长期负债有相对较高的筹资利率和资金成本,会极大的影响投资者和企业的长期盈利能力。尽管短期负债的资本成本相对较低,但如果短期债务组合的选择和安排不当,很容易出现偿债高峰期,这会增加公司的财务风险。?万科房地产公司的短期债务比率较高,平均值约为80%,而长期债务仅占20%。这表明万科房地产公司的融资政策较为激进。它过分关注流动债务带来的低成本和高收益,却忽视了相关的金融风险,融资政策过于激进。不合理的债务结构比率很容易诱发万科房地产公司的财务危机,影响公司的正常经营活动。
 
  2、筹资成本过高
 
  通过对万科集团财务数据的分析,就万科集团而言,万科集团筹集资金的主要来源是通过银行贷款,但自2011年以来,我国已六次提高存款准备金率,各大银行也提高了首套房的贷款利率,这使银行更难获得贷款。?在这种情况下,越来越多的企业开始尝试房地产信托融资,房地产信托融资募集资金更加便捷,募集资金额度和要求也更加灵活,对企业融资的限制更少。?然而,房地产信托融资的筹资成本相对较高,约为银行贷款的1.5至2倍,这使得房地产企业的筹资风险进一步加大。
 
  3、过度依赖银行借款
 
  我国房地产企业筹资渠道比较单一,大部分资金都依赖于银行贷款,如果国家出台政策或者遇到银行资金紧缺时,我国很多房地产上市公司资金链很可能会断裂,从而会影响公司的正常运营。根据万科集团的财务报表可知,万科集团最近五年来资产负债率水平都比较高,平均资产负债率水平在80%。万科集团2018年像银行借款13104073.34万元,资产负债率高达84.59%,万科集团过高的举债不仅需要企业支付大量的利息费用,而且也会使企业陷入财务危机,增加企业筹资风险,从而降低了企业的竞争力。
 
  3.4企业存在筹资风险的原因
 
  1、资本成本负担过重
 
  根据万科集团2014年-2018年的财务数据,万科集团主要是通过银行贷款来筹集资金的,2018年的银行贷款13104073.34万元,资产负债率高达84.59%,而占用投资者的资本当然要付出相应的代价。房地产企业如果通过银行贷款来筹集资金,需要支付长期利息并提供抵押品,从而导致企业的筹资成本增加。房地产市场较其他行业来说波动较大,如企业未能按时偿付银行的本金和利息,不仅会使企业以后更难贷款,而且也会影响企业的信誉。
 
  如房地产企业发行普通股筹集资金,长时间不支付利润和股利,将严重影响企业的信誉和市场价值。近年来,房地产市场蓬勃发展,房价不断上涨,国家通过实施紧缩政策来稳定经济的发展,国家税率的提高加大了房地产企业的筹资成本。
 
  2、项目建设周期长,资金周转率低
 
  表3-6万科集团2014-2018年部分营运能力指标分析
 
  项目 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
 
  总资产周转率(次) 0.31 0.35 0.33 0.24 0.22
 
  营业周期(天/次) 1144 897 889 1201 1306
 
  根据上表分析可得,万科集团2016-2018年营业周期及存货周转天数都在逐年增加,而总资产的周转率及存货周转率却逐年下降,说明万科房地产企业的项目建设周期越来越长,且项目建设占用了大量资金,因此导致了企业的资金周转率低,房地产投资对于投资者来说都是属于高投入、高风险的项目,因此投资者对于所投资的项目质量要求都比较高。如果由于房地产企业错误的位置选择或不正确的计划而导致其销量的下降,企业会由于其存货的增加而使存货周转率下降,使企业陷入财务危机。
 
  3、金融市场的波动较大
 
  房地产业在我国经济中起着重要的作用,始终走在经济的最前沿。金融市场高度不稳定,利率和汇率的变动都会导致金融市场的巨大变动,使我国房地产企业的资金链受到影响,最终会使我国房地产企业陷入财务风险。因此,为了能够让我们所选择的筹资方式和筹资规模更加准确,需要我国房地产企业时刻关注并且准确预测金融市场的发展方向。此外,由于房地产企业高风险、高投资的特点,还需要具备承担风险的能力和风险防范机制。
 
  4、预收账款管理不当
 
  对于万科集团预收账款,2014-2018年五年间除2018年外预收账款逐年大幅上涨,预收账款由2014年的18174933.79万元增加到了2017年的40770593.99万元,增长的幅度越来越大,所占的比重越来越高,一方面可以表明万科的市场份额在不断的扩大;但是另一方面高的预收账款往往会带来高的筹资风险,如建筑材料价格变动所带来的价格风险,如不能按时交付所带来的的企业信誉降低的风险,以及由此带来的高额违约金风险等等,都会给企业带来巨大的筹资风险。
 
  3.5万科集团筹资风险的防范
 
  1、合理利用资产
 
  第一,为了能够合理利用资产,对账款的管理也更加严格,要对赊销客户做全面的调查,对应收账款加强监督。第二,要合理利用资金,使企业中各种零散的资金都能得到充分的利用,增加企业的资金使用效益。
 
  2、合理负债,优化资本结构
 
  目前,大部分房地产企业都需要通过负债筹资来提高企业的筹资效益,但是负债筹资过多会导致企业筹资成本的增加,使企业的利润下降;同时会因为不能充分利用企业筹集的资金而使企业的资金大量闲置,造成企业的资金使用效率降低,不利于企业的长远健康发展。
 
  如今,市场的竞争很强烈,很多企业在资金周转上相对比较困难,导致资金的筹集方式也是五花八样,对于企业的资金结构来说,其集合资产的方法会产生较大的影响,因此企业在选择这个方式的时候应该全面的考虑各式各样的方法的优劣,慎重选择,保护企业的财务问题和归还欠债的能力,将危机减小。
 
  3、加强资金的管理
 
  构建一个企业是离不开资金的,往往是先有资金后有企业,可见资金对于企业来说是至关重要的,所以我们要加强企业的资金管理。首先,要加强应收账款的管理,一个企业对于资产管理能力的好坏可以从其应收账款的周转情况中体现出来。一般情况下,我们都知道应收账款的周转速度与企业营运能力是有着很大关系的,具体来说,就是周转速度越快,从应收变为现金的速度越快,伴随着资金的利用率越高。其次,要加强现金的管理,增强企业的资金运用效率。
 
  4、采用多元化筹资
 
  房地产企业能否扩大规模提高经济效益筹的一个关键性的因素是资金的来源问题。目前大部分房地产企业主要的资金来源是通过银行贷款,但银行贷款门槛较高、手续复杂,利息费用高。如果一直以银行贷款作为房地产企业的主要筹集资金方式,势必会加大企业还本付息的压力,甚至会加大企业资金链断裂的风险,使企业面临破产的风险,因此企业不能将银行借款作为企业长期稳定的资金来源。房地产企业可以采取多元化的筹集资金方式,如发行债券和信托的方式。
 
  5、加强预收账款的管理
 
  万科集团2014-2017年预收账款逐年增加,预收账款往往会带来高的筹资风险,如建筑材料价格变动所带来的价格风险,如不能按时交付所带来的的企业信誉降低的风险,以及由此带来的高额违约金风险等等,所以万科集团应加强对应收账款的管理,从而增加企业的筹资风险。
 
  


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