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论文案例分享-房地产企业全过程成本管理研究

2021-03-18 11:27


   企业的目的是为了盈利,所以追求利润的最大化,就成为房地产企业的目标。房地产企业若要在竞争中获得优势,就必须完善房地产企业全过程的成本管理,其中降低开发项目的成本,是提高企业经营效果的关键。

 
  本文以房地产企业,全过程的成本管理为研究对象,分析了房地产企业项目,各阶段成本管理的现状,并通过收集世纪家园项目的成本管理数据,对房地产企业全过程成本管理存在问题的原因,进行深入分析,指出房地产企业,全过程成本管理包括决策、设计、招投标、施工竣工、营销阶段的成本管理。决策阶段,房地产企业需要正确的选择项目计划和进行估算投资;设计阶段,进行定额设计和设计概算,控制施工图预算;在施工阶段,控制设计变更和工程量,正确处理索赔和反诉、控制项目资金的支付;在竣工阶段,重点是控制竣工检查接收和结算的处理。
 
  最后,通过世纪家园项目成本管理的实例,为房地产企业全过程成本管理提供有益借鉴。
 
  1.1论文研究背景及意义
 
  1.1.1论文研究背景
 
  在推动当今中国的经济快速发展的诸多因素中,房地产业已经成为了越来越重要的行业。20世纪90年代以前,中国房地产全部由国家直接投资。到了1992年中国政府开始实行社会主义市场经济的体制,标志着未来中国房地产市场开始真正的商业化,中国的房地产业和房地产开发市场真正的形成。
 
  从1993年开始到2003年,我国房地产投资行业的发展,经过了一系列的调整推进,以及协调均衡发展。而2004年至2013年,是当代中国的房地产业快速发展的一个黄金十年,也是第一个国家对房地产,进行宏观调控的十年。国家及地方政府相关部委,共计划制定和出台了70余项,重要的房地产宏观调控政策,主要重点集中在了金融、财税、土地、行政四个部门方面,政策的出台之多、力度之大前所未有。
 
  2017年以来,融资和信贷政策不断地收紧,不允许自有资金,和房地产跨区使用,引导房地产企业更多地依赖,自有资金和房地产销售回款,实现企业内生收入快速增长。2019年底,全国主要商业金融机构房地产投资,和开发企业贷款余额同比下降11%左右,促使房地产开发企业,进一步加大化解库存力度,减轻房地产资金链的压力。房地产开发市场集中化的程度越来越高,中小房企的生存空间越来越小。
 
  对于房地产开发企业来说,房地产开发商的最终目的,是追求利润的最大化,为了更好地保证,自己开发出来的项目,能够取得良好的社会经济效益,就必须高度重视房地产全过程的成本管理,提高成本管理水平。在这种情况下,如何在国家规定的地点和时间内,以最低的价格和成本,开发出能够满足房地产市场需求的产品,成为房地产开发企业需要高度重视的问题。
 
  然而,我国房地产业的发展,还有很多方面有待完善和完善,尤其是在成本管理方面还存在很多问题,主要体现在以下几个方面:
 
  1.房地产开发有很多决策失误
 
  很多房地产的开发商忽视了决策阶段的成本管理,他们认为做项目的规划决策报告只是为了更好的筹集资金,只是考虑了房地产规划的一个点,只达到了融资的目的,增加了很多的成本。
 
  2.不重视设计阶段的成本管理
 
  很多房地产公司和开发商对于设计不够的重视,设计院对于设计工程图纸的质量不高。所以设计院往往会在过程中出现一些设计粗糙、设计保守的工程造价问题,这些都已经给设计院工程造价的控制工作带来了很大的困难。这一问题的结果被建筑企业带入了建筑施工管理的新阶段,使得施工现场的设计发生变化,返工的现象普遍存在。
 
  3.过于注重施工阶段的成本管理
 
  房地产公司一般都是采用招投标的项目管理方式。其最大的优点之一是投标的周期短,但也存在有明显的缺点。在房地产项目中往往存在很多不确定的风险因素,在房地产项目实施的过程中,会使分包商发生很多意想不到的风险变化。进入现场后,施工单位往往可能会故意试图降低,或增加分包商的工程造价或者费用。
 
  4.房地产开发商缺乏充分的成本意识
 
  很多房地产开发商,缺乏成本管理创新理念的学习,没有成本意识。这样不能有效地,降低全过程的成本,提高企业的竞争力。
 
  1.1.2论文研究意义
 
  通过对课题的深入研究,我们可以了解和认识到成本管理不仅仅是一个项目针对企业的一种短期行为,而是一种企业可持续增长的有效管理模式。它始终贯穿了成本管理项目建设和开发的各个阶段,全员积极参与,对于行业内部以及企业未来的生存和发展都具有重要的意义。它通过提高企业的控制成本能力和管理水平,刺激了利润的增长,来大限度地增强了企业的核心竞争力。
 
  成本管理已成为控制市场房价最有效的选择途径,开展成本管理的房地产企业的整个过程,企业要求所有员工应该参与,强化了整个生产过程的成本管理理念,并重视每一阶段的管理,以便系统地促进成本管理的工作。
 
  1.2国内外研究现状
 
  1.2.1国外相关研究现状
 
  美国的可靠性协会在研究的过程中,在1950年就已经开始出现了一个全过程成本管理的概念。成本管理这个概念最早,是由当时的美国国防部提出的,主要是因为一个典型武器系统的技术支持成本,大约占整个产品制造和采购成本的75%[1]。从它的可靠性诞生到20世纪70年代初,经过长时间探索,发表的学术文献大部分都注重的是关于整个系统全过程成本管理管理的研究和回顾。
 
  J.infrastruct.syst(1996)在1995年在美国的公共工程项目中首次使用了全过程成本法,通过了调查和分析,指出了最新法的全过程成本分析,在目前美国公共工程项目实际应用中,可能存在的一些问题及相应改进的措施[2]。
 
  Makarandhastak(2003)本文构建了对建筑行业使用合成建筑材料全过程使用成本的评价标准框架和体系。对合成材料相应的使用寿命和流程成本进行了综合估算,分析了一些影响行业建筑材料全流程使用成本的主要影响因素,并以大量的工程实例进行说明了[3]。
 
  Suryawanshi,c.s(2005)本文构建了混凝土结构在建筑工程全过程的造价计算模型,并对建筑全过程造价进行了深入的阐述,介绍了建筑混凝土结构的工艺设计和影响全过程设计造价的要素,完成了对混凝土结构的维护、质量的控制和其性能的监控,指出了在建筑混凝土主体结构设计中,全过程设计造价不足的基本概念对于建筑材料的直接影响[4]。
 
  国外关于企业全过程的成本理论和实践研究的共同优势和特点主要如下:一是研究成本理论的基础性比较好、研究的体系比较完善,强调如何建立完整的全过程数学成本模型分析工艺和对成本的定量分析;二是突出强调理论实践,全过程数学成本管理的基础理论和实践方法被广泛应用于各个方面的成本管理工程。
 
  综上所述,国外对全过程成本的理论研究成果,为我国进行全过程成本管理的研究,提供了丰富的参考价值。
 
  1.2.2国内相关研究现状
 
  上世纪80年代末,我国工程科学家已经开始对全球化过程生产中的材料成本自动控制问题进行了深入研究。在21世纪后,对于全过程企业成本管理的深入研究也开始逐渐地增多,目前国内对于全过程企业成本管理的深入研究,主要是表现在以下几个方面。
 
  余源鹏(2016)在《房地产开发企业财务管理与成本管理》中,指出文献目标成本管理,与传统的利润和成本规划方法区别开来[5]。这种方法通常先估计成本,之后加上一定的利润率,来得到产品价格。而成本管理则从市场价格出发,结合目标利润率,为某特定产品确定可接受的最高成本,之后的设计都是为了保证成本,控制在可接受范围之内[6]。
 
  王燕燕(2005)指出工程制造业全过程的一体化成本管理就是全过程要求企业实现工程建设前期、建设期、运维期、拆除期的全过程成本管理,并提出了工程各阶段总的成本管理和最小化的成本理论和实施方法[7]。
 
  周和生、尹赔林(2008)在《建设项目全过程造价管理》中认为,全过程管理就是在决策阶段,需参与可行性研究,进行方案比选;实施阶段,参与招标、施工等管理,参与到项目整个周期的建设中[8]。
 
  我国的全过程企业成本分析与管理工作虽然起步晚,但也已经取得了一定的实际成效。国内有关学者对全过程成本分析与管理的基本理论和其实践的研究主要重点集中在企业全过程的成本分析与管理的重要性与内涵上,意义与作用成本的分析方法及其实际的应用,缺乏完善的应用程序。全过程成本的管理和对全过程成本的分析和理论越来越广泛地受到了专家、学者的重视和接受,并且正在试图研究出台一些关于住宅全过程的成本分析和管理的相关政策措施。房地产项目开发企业的项目,全过程成本分析和管理的相关研究和文献相对较少,因此对于住宅项目全过程的成本管理,理论和研究有待进一步的深化。
 
  1.3论文研究方法和研究内容
 
  1.3.1论文研究方法
 
  本文通过阅读大量的文献资料,采用理论方法,成本估算、定额设计等方法,对项目进行定性和定量分析,检验房地产企业,全过程成本管理的实际效果。
 
  1.文献研究法。通过大量地阅读国内外文献,总结国内外成本管理的理论研究成果,并可以有选择地将这些文献和研究成果,应用拓展到新世纪家园项目的成本管理的研究中。
 
  2.理论与实践相结合的成本评价方法。充分利用现场调研,收集在设计、施工、监理等领域,从事相关工作的管理意见,结合国内外先进的,建筑工程成本管理的理论,对世纪家园项目利用评价法,检验其管理效果。
 
  3.定性与定量分析相结合。通过对调查数据分析,总结和设计出适用于新世纪家园项目的系统成本管理,结合丰富的成本管理实践和数据,对系统设计中存在的缺陷和问题进行了定量分析,最终合理确定了适用的家园项目成本管理的具体方法。
 
  通过这几个研究方法阐述了,房地产开发企业的项目,成本管理的发展现状和其存在的问题,找出了房地产企业开发项目的成本管理,存在的问题及其对策。最后,选择了山东世纪家园作为研究项目,通过分析验证了研究结果的科学性和有效性。
 
  1.3.2论文研究内容
 
  第1章,绪论。本章简要介绍本论文的研究背景和意义、国内外现状分析、研究方法、研究内容、及技术路线。
 
  第2章,房地产企业全过程成本管理相关理论。本章主要介绍成本管理方面的相关理论以及房地产企业全过程各阶段成本管理的工作。
 
  第3章,房地产企业全过程成本管理现状及问题分析。本章主要介绍房地产企业全过程各阶段成本管理的现状以及存在的问题的分析。
 
  第4章,房地产企业成本管理问题优化对策。本章主要介绍对于成本管理存在的问题,如何进行解决优化。
 
  第5章,案例论证。本章主要以世纪家园项目的成本管理为例,验证了本论文研究成果的实用性和有效性。
 
  本文对房地产企业全过程的成本管理研究,主要采用如下的技术路线,如下图1-1技术路线。
 
  图1-1技术路线
 
  1.4论文的创新点
 
  1.在认真阅读大量中外文献的相关资料基础上,通过数据分析、总结、归纳等方法,得出工程全过程各阶段的成本管理方法,这是房地产开发项目中最主要的成本管理的一个因素。
 
  2.通过对房地产开发项目,全过程各阶段成本管理的研究,提出了关键因素,并通过案例验证了论文结果的有效性。
 
  本文的主要研究成果,能直接应用于房地产开发企业项目,各阶段的项目实际成本的管理中,对房地产开发企业在项目全过程的成本管理,具有直接的影响和指导意义。它可以促进房地产项目开发企业的扩大利润、提高竞争能力。
 
  第2章房地产企业全过程成本管理相关理论
 
  2.1房地产相关理论
 
  2.1.1房地产企业与房地产开发
 
  房地产企业,是指专门从事房地产项目开发,和经营的营利性房地产企业,又称"房地产开发商"。是指依法注册成立、具有合法资质的,经营性企业或者法人,是指独立的经济实体[10]。
 
  房地产开发主要是一种投资于,土地的开发和房屋建设的一种经济管理活动及其对象,有广义和狭义之分。广义上只是简单地指工程勘察、规划设计、土地开发征用、土地拆迁和开发等,各类房屋的开发和项目建设的全过程。狭义的房地产开发,大多是指房屋项目建设前期,房地产开发和建设工作,包括房地产工程的勘察、规划设计、土地开发征用和拆迁,以及投资于土地的"三环一层"或"七环一层"部分[11]。
 
  房地产开发的特征:
 
  1.涉及部门广
 
  房地产开发涉及规划、设计、施工、供电、市政、商务、服务、通信、环境、园林、银行等部门。
 
  2.高投入,高风险
 
  房地产建设和开发的投资相对较大,建设的期限通常以年、甚至几十年计算。房地产投资的金额大、周期长等这些特点也直接决定了,房地产项目投资开发的高收益和风险。
 
  3.建筑工程种类繁多
 
  一般可以分为工业住宅和非住宅两类。非工业住宅类的房屋又一般可以细分为:(1)工业生产办公用房;(2)银行和营业机构办公用房;(3)行政机关办公用房;(4)其他相关专业机构办公用房,与商业银行的关系密切。
 
  不管是发达国家还是发展中国家,都利用房地产融资的功能作用来支持房地产开发,并取得了良好的效果,近年来,随着我国房地产业的快速发展,强大的经济支撑完全来自于金融业,与房地产业的关系越来越密切。
 
  2.1.2房地产项目与项目管理
 
  2.1.2.1房地产项目
 
  一般来说房地产项目是,对地上国有土地和国有建筑物经营项目,一并进行综合土地利用投资,开发和经营建设的土地投资经营项目[12]。房地产经营投资管理项目是一项具有高投资风险、高劳动成本和低投入的大型综合性房产投资管理经营项目,涉及面比较广,对经济社会发展产生很大的宏观社会经济影响[13]。
 
  房地产开发项目的经营开发管理流程主要内容包括:①项目的决策;②销售及项目前期的准备(项目设计);③销售及项目的施工;④销售及项目的验收;⑤项目销售并保证项目交付使用。
 
  2.1.2.2项目管理
 
  就是一个企业项目管理者,在有限的时间,和人力资源的限制约束下,运用企业项目组织管理的理论观点、方法和组织理论,对一个企业项目实施过程中,所可能涉及的全部项目工作和各流程环节进行有效的项目规划和组织管理[14]。
 
  2.2房地产开发项目成本管理的相关理论
 
  2.2.1房地产企业的基本内容
 
  房地产企业的住房产品成本主要包括以下内容:(1)土地征用及房屋拆迁的补偿费;(2)前期规划和工程费:对土地、住房工程发展的前期规划、设计、可行性研究和地质水文等费用;(3)住房工程基础设施费:对土地和其他住房工程开发项目施工过程的成本;(4)对土地征用房屋的建造、安装项目施工费用:根据土地建筑安装项目工程施工的图纸,在土地征用房屋工程开发建筑安装项目的施工期间可能发生的土地建筑安装项目施工费用和房屋设备安装费用;(5)一般用于农村社区配套住宅开发项目现场开发建设过程费用中的配套住房基础设施费;(6)现场项目开发的间接经营管理费用,包括现场项目开发间接管理机构工作人员的基本工资、福利、折旧、维修、办公、水电费等费用;(7)其他支出用于继续开发软件产品的其他费用,包括软件企业为了继续开发自己的软件产品而随时可能需要发生的以外的其他支出,应当直接单独计入产品开发者的产品成本。
 
  以上介绍的就是房地产项目开发过程各个项目开发成本的具体情况构成,各成本开发项目的水平直接影响涉及到,整个房地产开发过程项目成本的质量和水平。因此,控制各阶段房地产成本开发项目的水平,也已经成为了控制房地产开发全过程,项目成本的重要关键。
 
  2.2.2项目成本管理的内涵
 
  项目成本管理,主要是指从企业产品设计、试制、生产到销售服务全过程的企业成本核算、分析、决策和风险控制等,一系列科学的社会经济管理和行为。主要目的之一,就是降低企业经营成本,提高企业的社会经济效益。成本管理是企业管理的重要组成部分,对于加强企业的经济核算、提高整个企业的管理水平、提高企业组织整体的管理水平,具有重要的意义[15]。
 
  2.2.3房地产开发项目各阶段的主要工作
 
  2.2.3.1决策阶段主要工作
 
  决策阶段是一般指,从项目投资者开始项目的设想,到最终确定项目开始投资前的很长一段时间,这一个阶段的主要内容包括,项目投资可行性、项目投资的规模、投资的方案以及投资地址和项目筹资方案的确定和选择。
 
  主要的工作内容是:(1)对项目投资的方向,和其内容进行初步的构想;(2)优先选择一个,好的项目投资咨询机构,制定其发展的战略和中长期规划,根据其需要定期进行有关于项目财务的评估、社会可行性评估和项目风险评估;(3)有关部门组织有关,项目的建议书和相关可行性的研究,对报告的内容进行审查;(4)根据对项目工程建设的规模、内容和对项目工程的决策,依据国家有关的规定,报国务院有关行政主管部门批准。
 
  2.2.3.2设计阶段主要工作
 
  项目的设计工作是为了实现具体化项目建设规划的理念、功能和其使用价值的具体计划和安排,是通过设计使得项目的质量得到具体化的必要手段和步骤。采用符合国家设计标准,有利于减少项目总投资,缩短项目的施工期,为今后的项目建设,带来良好的经济效益。
 
  主要的工作内容如下:
 
  (1)取得重点项目的选址、资源综合利用、环境资源保护等的审批许可文件;
 
  (2)明确规定建筑工程设计勘察项目设计的相关专业技术业务范围和专业技术理论研究工作深度,选择一批专业技术信誉好、资质扎实技术合格的建筑勘察工程设计从业人员,签订合同,进行工程勘察设计合同的监督管理;
 
  (3)及时完成办理相关项目设计文件的审批;
 
  (4)负责组织和实施重点项目的建设,包括用地、征地、拆迁补偿和保障房建设;
 
  (5)负责组织和开展工程设备的采购、工程建设招投标和建设项目评标工作,并在其中进行优胜劣汰;
 
  (6)按照规定为设计人员在施工现场提供必要的生活和工作条件。
 
  2.2.3.3招标、施工阶段主要工作
 
  招标、施工阶段的工作,基本按照工程设计要求完成。项目管理业主或任务项目的组织者应分配的人员实现业主和项目管理人员通过公开招标,承包商和任务承包商应分配和组织所有的人员实施项目管理活动,并同时实现业主和项目根据要求施工的图纸和设计规范。在业主和项目的组织和实施管理过程中,项目管理组织者的业主和任务的项目成本管理主要的工作是通过确定相同的项目管理定价计算方法,确定相同的文本和项目管理术语,确定业主和承包商的项目合同的实施和价格,控制业主和承包商的项目管理付款的实施和价格审查,索赔管理和控制项目承包商付款的结算。
 
  主要的工作:
 
  (1)依法办理《施工许可证》等有关施工许可项目的申请审批或者核准相关手续;
 
  (2)协商解决建设所需的水、电、通讯线路等必要条件;
 
  (3)公共交通解决方案包括施工现场与周边城乡公共道路的通行,以及特殊的交通条款和条件;
 
  (4)向地下工程建设承包人或建设单位应当提供关于工程施工现场的地下工程结构地质、地下排水管线等其他相关信息资料;
 
  (5)协调项目设计与工程施工、监理与工程设计施工单位共同施工的长期合作伙伴关系,组织相关工程设计承包商现场咨询工程设计师和施工单位等并审核相关工程设计方案图纸及确保相关工程设计方案材料按期交底;
 
  (6)施工前应确定施工水准点和协调控制的水准点,并以邮件或书面形式及时提交项目承包人部门进行监督检查现场;
 
  (7)负责组织或指导项目委托专业的监理设计工程师对项目施工的组织和项目的设计进行资格评审;
 
  (8)公司督促生产设备材料生产商和制造商按照签订本合同的有关要求及时地送货提供经过质量认证合格的设备材料和生产设备,并组织将生产设备材料送货运到现场。
 
  2.2.3.4项目竣工阶段主要工作
 
  竣工阶段是确定最终竣工验收的、最终建设成本和最终效益评估项目的建设,是项整理、分析和数据积累的重要基础性阶段,也是基础性工程建设阶段,操作和基础设施维护的总结阶段,也是全面分析和检验项目决策过程设计、施工过程质量的一个关键环节。
 
  这一阶段的主要工作是:
 
  1.检查阶段
 
  一方面是检查工程质量,检查是否符合设计和规范;另一面是对齐检查过程的完整性,发现的问题应在一定期限内解决。
 
  2.测试阶段
 
  对某些设备进行功能检查,并根据规范,使用一定的技术检查方法。
 
  3.移交阶段
 
  在竣工阶段,竣工图纸的移交是十分重要的,对以后的使用、修理、改建都有重要的作用。如果不齐备,对以后的使用、修理、改建等都会带来麻烦,造成人力、物力的财力的浪费。
 
  4.严格审核工程竣工结算
 
  竣工结算的审核,是项目竣工结算的一项重要的工作。是建设部门核定工程造价的重要依据,也是建设部门,编制竣工风险决算的重要依据。
 
  竣工结算审核主要的工作[16]:
 
  (1)审查竣工验收文件;
 
  (2)检查合同条款;
 
  (3)检查隐蔽的验收记录;
 
  (4)实施设计变更签证;
 
  (5)根据图纸确认工程量;
 
  (6)仔细核对单价;
 
  (7)防止计算错误。
 
  2.2.3.5市场营销阶段主要工作
 
  企业总部开发已经销售验收完成的当地租赁资产房屋,在当地企业总部完成房屋竣工验收并在当地政府办理了房产登记手续后,取得租赁房屋竣工验收管理合格登记证书,即可开始进行租赁房产开发试销。租赁自住房屋的具体买卖销售价格,由当地房地产产权交易市场监督行政管理部门行政处罚部门组织审核过并备案后,可以由租赁房屋买卖转让双方自行协商决议确定。房屋买卖合同双方应在达成协议之后,应当及时与其签订《房屋买卖合同》。
 
  这一阶段市场促销工作的重点是:(1)确定市场的目标消费者,拟定适当的市场销售策略;(2)根据当地市场经济状况的变化,采取各种方式进行促销;(3)在当地进行房产融资,在市场促销中,需要替当地购买者量身安排,有利的房地产融资和促销计划,来吸引更多的消费者。
 
  2.2.4房地产企业全过程成本管理的意义
 
  房地产全过程的成本管理,可以有效地增加,房地产企业的成本和经济效益。如今的中国消费者对于房地产业的发展了解越来越深,买房的同时会需要考虑很多的方面,通过分析房地产项目的全过程成本,可以保证房地产企业的最大收益,以及如何大幅度的降低和有效节约房地产的成本。
 
  同时还可以提升企业的管理水平。通过的项目进行成本管理研究,可以不断的提升企业的管理效率,达到优化资源配置的作用。这样一系列的规划管理,能保证项目实施严格按照成本管理的要求进行,从而更好地满足企业的管理需求,并提升其管理水平。
 
  第3章房地产企业全过程成本管理现状及问题分析
 
  3.1房地产企业全过程成本管理现状
 
  3.1.1决策阶段成本管理的现状
 
  在项目的投资阶段,投资决策是否正确,对整个项目的成本,起决定性的作用。目前房地产企业,在决策阶段,面临的成本管理问题主要有:
 
  1.房地产项目企业在实施项目前期的,成本文件管理非常薄弱。目前,我国的房地产企业决策阶段,成本管理相对比较滞后,缺乏科学的、适当的决策成本的文件和编制的依据;
 
  2.对项目所属区域的工程造价调研不足,使得在成本测算时,建安成本的数据不准确,给后期的销售盈利带来影响;
 
  3.设计方案过于单一,没有多种方案来进行对比,不能通过多种方案进行测算比对,选择较高收益率的方案。
 
  3.1.2设计阶段成本管理的现状
 
  尽管设计阶段在全过程成本管理中占的总投资比例比较小,但设计的好坏直接影响建设费用的多少,设计阶段成本管理面临的问题有:
 
  1.设计单位对公司的设计标准不熟悉,设计时背离公司要求,图纸超标现象严重;
 
  2.部门人员配置跟不上公司的发展速度,因人员配置不足,导致图纸优化延误,影响项目工程的推进。
 
  3.1.3招投标和施工阶段的成本管理现状
 
  3.1.3.1招投标阶段
 
  虽然我国的建设工程在招标投标管理法律的约束下连续规范,但因为我国目前的国情,监督部门以的知识水平和素质等各种因素,导致招聘正式的招标工作无法顺利完成,主要集中在以下几个方面:
 
  (1)施工设计文件、施工现场管理条件、组织方式投标建设项目报价是影响投标建设项目质量和成本的重要因素,由于不同的施工技术和设备以及组织和管理模式,有时很难准确地使用一个施工现场预先确定的报价标底;
 
  (2)没有底价招标,招标文件不完美,实际的合理的低价格不能中标,低于成本价的竞标者结算价格远高于合理低价竞标;
 
  (3)招标文件存在的问题:缺乏科学、观念和风险管理意识。缺乏管理意识,导致本应由中标人承担的风险全部转移给发包人。
 
  3.1.3.2施工阶段的成本管理现状
 
  项目施工阶段面临的问题有:
 
  (1)企业与房地产项目经理之间的定位不准确;
 
  (2)企业没有建立一套科学的房地产成本核算管理体系;
 
  (3)项目施工过程中的设计和管理作用不明显,往往缺乏其科学性;
 
  (4)项目管理人员的综合素质,普遍偏低。
 
  3.1.4竣工阶段的成本管理现状
 
  竣工阶段的成本管理,包括工程的竣工结算和房地产项目的评估两大内容,是项目的总结性阶段。竣工阶段面临的问题有:
 
  1.施工单位上报结算资料过慢,导致结算工作一直拖。
 
  2.核算部门对结算审核,把关不严,部分分包签证,没有在总包中扣除,导致总包结算额增加。
 
  3.1.5市场营销阶段的成本管理现状/
 
  项目的管理和营销发展阶段同样也是非常重要的。其面临的问题主要是:
 
  1.企业缺乏较强的品牌意识,对市场调研不充分;
 
  2.房地产开发商所提供的产品,无法满足开发商,和消费者的市场需求;
 
  3.传统的物业管理,和房地产营销项目管理方法的发展滞后。
 
  3.2房地产成本管理存在的问题的分析
 
  3.2.1只注重施工阶段的成本管理
 
  在实践中,房地产企业更多地只关注施工阶段的成本管理,忽视其他的阶段。项目成本管理是一个完整的产业链,每一个成本管理环节将直接地影响,涉及到整个房地产的开发过程,和项目的运营成本。
 
  在决策阶段不注意成本管理。很多房地产开发商在决策阶段更注重的是房屋的建造和销售,而不是成本管理。事实上,决策阶段是非常重要的,一旦决策错误,整个项目就会失败。
 
  开发商对房地产项目设计阶段的成本管理认识不正确。一方面,许多业主和项目管理是在项目的开始,选择的设计单位并没有引起足够的重视,有时为了方便,与原始连接,其结果评价相当困难。只有在项目完成或者项目运行了一段时间后才能进行适当的评估,所以很难控制设计质量。这就需要特别注意设计单位的选择。另一方面,由于设计单位对项目的经济效益不负责,往往从自身利益出发,尽快制定方案和图纸,不愿对多个方案进行对比分析。
 
  招标投标并没有真正起到,控制成本的作用。项目招标,在资格预审上有不同的做法,先开标后投标,串通投标,多种规避招投标的方法,使得工程招投标仍然没有起到成本管理的作用。
 
  因此,在成本管理方面,我国许多房地产开发项目,普遍存在重视施工阶段的成本管理的现象。施工阶段是最明显的阶段成本的输入,这是为了节省成本,忽视的决策、设计、招投标阶段,项目完成后,计算表明,整个房地产开发项目的成本并没有减少。
 
  3.2.2房地产开发项目运作过程中轻计划
 
  成本计划是房地产开发企业,成本核算和成本管理的组成部分。编制成本计划对于加强成本管理,降低房地产开发项目成本,提高经济效益具有十分重要的作用。通过成本计划,可以说明降低成本的要求。房地产开发项目的运营过程,就是各项计划的执行过程,成本本身的发生是伴随着成本管理的,通过常规分析的完成成本计划,确定每个部门的成本差异,区分主观和客观的原因,可以正确评估每个部门的工作表现。
 
  成本计划是非常重要的,但在实践中,一些房地产开发商为了赶上最后期限,不使用科学的方法,不愿意花时间进行成本计划,这对未来成本管理非常不利。
 
  3.2.3竣工验收阶段未提前做好的项目的总结及分析
 
  在实践中,许多中小房地产项目开发经营企业和房地产建设单位的房地产项目管理的结构并不是固定的,项目管理完成后,缺乏总结和分析项目的实施,不严格执行房地产项目运营成本绩效考核管理系统、现金奖励和项目责任惩罚,更不用说项目为提高和改进其工作运行效率提供管理基础了。这些房地产项目大多还是处于粗放型的管理状态,导致房地产的项目管理水平低,几乎都没有完善项目管理的经验。
 
  第4章优化房地产企业全过程成本管理对策
 
  4.1认真做好房地产企业各阶段的成本管理的措施
 
  房地产企业在重视施工阶段的成本管理时,合理控制工程的变更,组织施工,充分发挥效能。其次,其他几个阶段的成本管理也是同样不可忽视的。
 
  4.1.1决策阶段成本管理的措施
 
  房地产开发项目决策阶段是成本管理的基本阶段,应注意两个方面。首先是对项目的宏观因素进行定性分析;其次是对项目进行量化分析,对项目的可行性进行分析论证,作出是否投资的决策,这有助于避免项目建设和运营中潜在的风险。
 
  负责施工成本的部门应与财务或前期计划部门及其他相关部门配合,尽可能准确的计量计算整个新订单的成本,而不是单独由工程成本或财务核算。决策阶段是通过对一个方案进行定性分析和定量分析,而是让决策者了解完成一个规定的订单所需要的资金,产生经济效益等。
 
  对投资进行多种经济效益评价,依据“用最少的投资,获得最大的效益”的原则,做出科学的决策。房地产开发项目投资经济效益评价,是在可行性研究的基础上,以制定不同的开发计划为目的,对投资经济效益进行分析和论证,找出最优的解决方案。
 
  4.1.2设计阶段成本管理的措施
 
  设计阶段是房地产项目成本管理的关键阶段。设计费用一般,占整个项目的成本比较小,但对工程造价的影响大,大多数的设备、材料、施工、安装项目成本在设计阶段,可以更准确地确定。
 
  做好设计阶段的成本管理,主要通过以下几个方面:
 
  1.利用设计招投标前的中标方案进行评审
 
  设计单位应是大型知名的设计单位,该项目的设计不仅在其业务范围内,而且具有与该项目相对应的资质等级证书,并具有类似项目的经验。
 
  2.采用设计监理制度
 
  设计督导制度,使有经验的人员参与设计阶段的督导,证明这个方案的可行性,并提出合理的建议,提高设计质量,可以有效地控制开发成本。
 
  3.加强对设计图纸质量的审查
 
  对设计单位提出的各种变更的矛盾要尽快画出,为了避免不必要的浪费资金,应该检查的项目技术图纸的合理性,找出最经济的成本,以提高设计质量,避免设计考虑不周,或错误造成的经济损失。
 
  4.1.3招投标阶段成本管理的措施
 
  在招投标成本管理过程中,招标人应注意以下几点:
 
  1.做好招投标的准备工作,包括人员准备、现场准备、技术资料准备,另一项重要工作是总体规划。全面合同计划是合同管理中的一种程序,是指合同双方根据相同的目标,提前决定在合同中要做什么。
 
  2.评标标准应满足以下三个基本要求:(1)公正;(2)适应性;(3)科学,评标的标准必须具体、详细。
 
  3.确定适当的招投标方法。招标人根据本项目的特点,选择自己的评标方法。
 
  4.评标过程中加强投标管理,认真分析投标文件,防止投标单位低价投标、价格索赔和报价不一致。
 
  4.1.4竣工阶段成本管理的措施
 
  竣工阶段是确定项目,建设成本和效益的重要阶段,是处理项目资产转移、计算各阶段成本比、分析数据的重要阶段。这也是综合检验决策、设计和施工质量的关键环节。
 
  这一阶段成本管理与下面的精心安排,在完成工作阻力的情况下,机械、设备不能被转移,所以在施工阶段所获得的经济效益逐渐丢失。重视验收工作的完成,顺利交付和使用。如果发包人的意见不符合同样的要求,并且涉及到费用,则应相应地解决索赔。及时处理结算,注意完成结算数据,避免丢失。在质保期间,明确质保期间的责任人,控制质保期间的费用。
 
  4.1.5营销阶段成本管理的措施
 
  在营销阶段,要制定合理的运营和维护方案。它主要分为长期计划和短期计划。营销阶段的成本管理是指,在保证建筑质量和安全的前提下,以最低的成本为目标,制定合理的运维计划。在此阶段,需要对各种施工设备的,运行情况进行监控,并采取相应的措施,考虑项目对周边环境、能耗、垃圾处理、建筑垃圾回收等的影响。
 
  通过使用现代管理手段和维修技术,我们开展多功能和综合统一,管理各种各样的设施,根据合同,已经投入使用,为业主和用户提供高效、周到的服务设施,以提高设备的经济价值和降低运营和维护成本。
 
  在进行成本管理时,对房地产开发项目的整个过程,我们应注意加强沟通在每一阶段工作,在重视施工阶段的成本管理的同时,加强在决策、设计、招投标等阶段的成本管理,从而达到对企业全过程成本管理的目的。
 
  4.2认真做好房地产项目的成本计划
 
  做好房地产开发项目成本计划,即做好前期成本管理。房地产开发项目列入本规划的,基本建设项目预算按照国家规定执行。按照相同的施工程序,基本建设项目预算可分为概算和预算两个阶段。
 
  房地产开发项目成本计划是上述概算和预算的总称。通常有两种基本方法是一种因子的计算方法,它主要是在正式的编制成本计划之前,根据现实和过去的经验,确定影响成本的主要因素,降低成本的主要措施。另一种是直接计算方法,计算每个项目的成本计划和各部门详细根据成本核算程序和方法,根据实际消费限制和成本预算数据的基础上,考虑到需要降低成本,然后总结一下整个项目的成本计划准备。
 
  在实际的房地产项目成本规划中,要注意以下两种情况对项目成本规划的影响:(1)项目前期对高成本规划的要求。项目业主通常希望从总成本中,尽快得到准确的项目成本计划,希望项目成本尽可能的低。但事实上,在项目实施过程中,业主和用户对项目可能会有新的要求,客观条件也在不断变化。(2)项目成本规划具有较强的人为因素。在项目成本规划过程中,是对项目成本的预期安排。
 
  在这个过程中,可能会出现由于心理或行业因素,项目决策者和规划部门人员可能会,过度增加或减少项目规划成本。
 
  4.3做好竣工汇总阶段成本管理的总结、评估
 
  做好竣工汇总阶段的成本管理的总结评估就要做到:
 
  1.严格审核签证的准确性、价格审核及变更手续,是结算的重要依据。公司项目经理未下达订单且签证文件不完整的,不计入结算。
 
  2.结算时以施工合同为核心进行结算价格评估。首先对合同进行审核,其次,对工程量的变更、签证的增减进行审核。审核签证变更费用的变更,审核采购材料的数量和成本;按照合同规定的条件对材料价格调整进行审核,包括审核时间、依据是否合法,材料价格调整幅度是否合理;最后,根据合同条件和价格应按审查费用扣除。
 
  3.进行沉降分析。竣工后的结算工作,部门应分析并进行价格评估的总结分析,分析合同成本的比例占到签证,合同价格变化等影响因素,找出项目成本管理的关键。对实际成本数据进行分类,建立成本差异报告。
 
  4.总结解决方案。在完成结算合同时,要对成本管理进行评估和积极反思,找出管理重点,提出改进的建议和意见,包括使用经济、组织、技术和科学合理的手段。在价格评估过程中,笔者提出修改合同,以弥补现有合同的不足,降低履行合同的风险。
 
  第五章案例研究-世纪家园项目
 
  5.1世纪家园项目介绍与分析
 
  世纪家园项目位于中国山东省日照市莒县,项目总规划建筑面积达80万㎡,规划总占地约500亩。世纪家园项目地处青岛路,毗邻青岛公交车站,有九条公交线路,可以快速通往青岛汽车站、火车站、医院、沭河等目的地,且全部依托高速公路,对外的交通便捷。
 
  图5-1世纪家园效果图
 
  项目开发区所处的莒县虽然城市商业建筑档次不高,但项目周边的学校、医院、超市、幼儿园、餐饮、银行等各项生活服务配套一应俱全,十分方便。项目与省级规范化实验小学莒县第五中学实验高级小学遥遥相邻,莒县五小为本市著名的小学,因此其教育资源丰富,让莒县五小孩子的成绩赢在了起跑线上,而且莒县五小初中就读的学校第五十一中学,高中第六中学也都在附近。同时项目的小区邻近临沂沭河,空气清新,环境优美,这些因素都有利于莒县五小打造一个良好的小区居家生活环境和良好的文化环境。而且该项目的中庭绿化覆盖面积达13000㎡,娱乐、餐饮等服务以及社区配套的设施较为完善,这在一些位于莒县青岛路附近的高档楼盘中来说亦是一个品质较高的。
 
  优越的教育资源以及优美的环境使得世纪家园项目将成为莒县中央最适宜人居的标志性楼盘。
 
  5.2世纪家园项目决策阶段的成本管理
 
  5.2.1可行性研究
 
  5.2.1.1莒县房地产市场分析
 
  据统计资料显示,莒县2018年施工房屋面积达427159平方米,较2017年上升了7.63个百分点,在日照市也排在前列。2018年竣工房屋面积达57167平方米,同比增长了32.78%,在日照市各个县中仅次于五莲县。2018年销售房屋面积达188348平方米,同比增长30个百分点。2018年莒县房屋销售均价为4872元/㎡,同比增长20个百分点[17]。
 
  由此可见,莒县的住宅房屋价格上涨的趋势非常强势,再从莒县和日照其他各个地区和城市商品住宅的销售均价水平来看,莒县的商品住宅和房屋销售均价已经明显低于了日照其他城市和地区的商品房屋平均水平,从这里我们可以明显看出莒县的商品住宅和房屋价格的上涨趋势空间较大。
 
  5.2.1.2项目的SWOT分析
 
  1.优势分析
 
  (1)区位优势
 
  本项目总部位于北坛路,视野开阔,有利于整个楼盘的形象,生活品质的有效展示。
 
  (2)交通优势
 
  项目毗邻公交车站,拥有九条公交线路,可通往医院、汽车站、火车站等地,且依托高速公路,对外交通便捷畅达。
 
  (3)配套优势
 
  项目所处的青岛路,周边学校、诊所、农贸市场、超市、幼儿园、餐饮、银行等生活配套一应俱全,十分方便。
 
  (4)教育优势
 
  项目与莒县第五实验小学紧邻,为省级规范化义务教育学校。其初中有莒县第五实验中学,高中有莒县六中等。
 
  (5)环境优势
 
  本项目绿化面积高达1万多平方米,这在莒县青岛路附近的楼盘中是史无前例的,因而具有较强的品质引力。
 
  2.劣势分析
 
  (1)由于二期尚未拆迁,周边的一些建筑比较的杂乱,对本项目的形象展示有一定的影响。
 
  (2)道路可能会有卡车经过,噪音、路况不太好
 
  (3)由于本区域的置业者,以社会中底层人士为主,他们对电梯认可度不高,为后期的销售工作增加了难度。
 
  3.机会分析
 
  (1)沭河公园的开工修建,会使得未来有更多的中国消费者有机会来到本项目地区来沭河公园进行消费,对于本企业项目的二期规划推出将使该企业会有更为广阔的市场营销和发展空间。
 
  (2)本区域的房屋多以经济适用房为主,价格比较低,老城区的开发项目尚无住宅的出现。抢占这个先机,可以拉开档次,有利于吸引消费者。
 
  (3)日照市房地产市场整体不断上升,价格不断提升,有利于让消费者增强购房的信心。
 
  4.威胁分析
 
  (1)旁边的盛世城项目,基本与本案同期完成,将会形成竞争。
 
  (2)随着河东经济开发区的启动,在本项目开发期内,必然还会有更多的开发项目出现,这些都将会造成竞争压力。
 
  5.2.2投资估算
 
  5.2.2.1投资估算表
 
  表5-2工程投资估算表(一期)
 
  序号工程名称内容合计(元)
 
  一室内工程
 
  1房屋建筑成本82407900
 
  1.1住宅楼39840600
 
  1.1.1住宅36704㎡×900元/㎡33033600
 
  1.1.2配套地下车库6807㎡×1000元/㎡6807000
 
  1.2商品房47297㎡×900元/㎡42567300
 
  1.3商业门面1752㎡×950元/㎡1664400
 
  1.4配套及其它用房1732㎡×950元/㎡1645400
 
  二环境配套工程费用5760000
 
  1小区道路1200000
 
  2综合管网900m×2000元/m 1800000
 
  3绿化费20000㎡×33%×100元/㎡660000
 
  4生化池2个×300000元/个600000
 
  5小区高低压系统1500000
 
  三工程建设其他费用27356717
 
  1工地成本7023605
 
  2拆迁安置费7500000
 
  3工程设计费94292㎡×12元/㎡1131504
 
  4景观设计费70000
 
  5人防设计费58489
 
  6环保评估费38000
 
  7交通评估费50000
 
  8城市建设配套费94292㎡×50%×140元/㎡6600440
 
  9规划许可证执照费94292㎡×950元/㎡×1.8%161239
 
  10白蚁防治费94292㎡×2元/㎡188584
 
  11防雷设施费400000
 
  12地勘费100000
 
  序号工程名称内容合计(元)
 
  13工程监理费94292㎡×4.5元/㎡424314
 
  14工程质量监督费8240700元×2%164816
 
  15招投标管理费(82407900+5760000)×0.8%×50%35267
 
  16施工图审查费1131504元×10%113150
 
  17合同预算审查费(82407900+5760000)元×0.5%44084
 
  18工程定额编制管理费82407900元×1.3%107130
 
  19工程劳动定额测定费82407900元×0.3%24722
 
  20工程保险费(82407900+5760000)元×2%176336
 
  21土地整治300000
 
  22建设单位管理费(82407900+5760000)元×2%1763358
 
  23其他工程费(82407900+5760000)元×1%881679
 
  四预备费6931478
 
  1基本预备费(一+二+三)×3%3465739
 
  2涨价预备费(一+二+三)×3%3465739
 
  五建设期贷款利息(一+二+三)×50%×6.45%7898418
 
  合计投资估算总额130354513
 
  5.2.2.2经济效益评价
 
  1.项目总投资:130354513元
 
  (1)预备费:27356717元
 
  (2)工程建设其他费:6931478元
 
  (3)房屋建筑工程费用:82407900元
 
  (4)环境(配套)工程费用:5760000元
 
  (5)建设期贷款利息:7898418元
 
  2.资金筹措
 
  (1)自筹资金:130354513元×50%=65177256.5元
 
  (2)贷款资金:130354513元×50%=65177256.5元
 
  3.销售收入
 
  (1)三中教师住宅集资楼实际销售面积50781㎡。
 
  (2)商品住宅:建筑面积47297㎡,拟定售价1700元/㎡
 
  销售收入:47297×1700元/㎡=80404900元
 
  (3)商业门面:1752×6000元/㎡=10512000元
 
  (4)配套及其他用房面积:1732㎡不能销售,故不计入经济效益分析。
 
  4.销售利润
 
  (1)销售总收入:90916900元
 
  (2)销售成本税金及其他附加:90916900元×5.75%=5227722元
 
  总销售成本:71657153元
 
  (3)销售费用:90916900×1.6%=1454670元
 
  (4)建设总投资:130354513-130354513×(43511/94292)=70202483元
 
  房屋所有权登记费:577346元
 
  总登记费:70202483×1%=70202元转移登记费:507144元
 
  其中:
 
  非住宅:10512000×2%×50%=105120元
 
  住宅:80404900×1%×50%=402024元
 
  (1)销售利润:14032025元
 
  (2)所得税:14032025×33%=4630568元
 
  (3)税后利润:9401457元
 
  投资利润率:税前:19.99%,税后:13.4%,投资利税率:26.6%
 
  5.盈亏平衡点分析
 
  (1)平均全年销售计划用地设计面积单价盈亏的成本平衡点=总销售用地面积成本/[平均全年销售计划用地面积单价×(1-3年税率)]=42303㎡占到本公司当前全年销售计划用地销售量的83%。
 
  (2)按照实际平均销售价格的利润盈亏计算平衡点=总销售成本/[平均实际销售量×(1-2年税率)]
 
  平均商品房销售价格=1521元/㎡销售价格占总销售计划的83%
 
  盈亏不均平衡性成本分析表明,当一个项目实际销售建筑面积的盈亏平均值,大于达到42303㎡,或平均值的销售价格中的平均值不高达1521元/㎡,才视为可长期保本,安全性剩余度大约一般为17%。
 
  5.3世纪家园项目设计阶段的成本管理
 
  设计阶段成本是,房地产项目成本管理的关键。尽管工程设计费,在房地产建设工程的全过程中,所占的比例不大,一般只占房地产建筑安装,设计成本的1.5%~2%,但对房地产工程造价,直接影响可达70%以上。由此可见,设计工程施工质量的好坏,直接地影响到工程建设费用的多少,而建设工期的多少,直接程度上决定了人力、物力和财力的多少。
 
  世纪家园项目的设计阶段成本管理的措施主要有:
 
  1.采取竞赛机制
 
  一方面可以有效控制和防止,房地产设计项目领域投资者出现,不规范的投资管理行为,另一方面,它进一步扩大了房地产项目,开发商对设计方案的选择,保证了房地产设计方案的安全和质量。
 
  2.加强技术经济分析
 
  加强对设计各环节的技术性分析,使项目设计不仅具有了,技术的先进性和经济适用性,而且更加具有了投资的合理性。在充分保证设计性能,和产品质量的基本前提下,降低了项目设计投资的成本。
 
  3.定额设计
 
  定额设计的成本管理包括以下几个方面:
 
  (1)初步设计装修方案时候的注意事项
 
  初步设计开始时,项目的总设计师人员,应该掌握项目可行性的研究,初步设计的基本原则、施工设计方案和成本管理方法以及经济指标的管理体系。同时,每个工程设计专业的建筑项目管理人员都认识到,要进一步加强开发成本管理的意识,严格按照开发成本定额的标准来进行分解设计项目,和投资成本金额的开发成本管理,努力把对开发的成本,控制在一定的范围内。
 
  (2)标准设计
 
  各类用于标准化建筑工程建设的相关零部件、配件、零部件、一般民用工业建筑物等,只要完全同时具备条件,就一定应当及时进行具备并为实现各类工程建设标准化的技术设计,及时地进行修正和及时进行相关技术上的更新。
 
  (3)严格审核图纸
 
  建筑、结构、安装工程设计专业技术人员必须严格做到各专业的准确衔,严格的审核设计图纸。
 
  4.建立风险激励机制,提高设计师的积极性和责任心
 
  每一个人因设计错误造成了经济损失的,由具体设计单位和具体设计人员共同承担其相应的损害经济赔偿责任。这样,实施了风险的激励机制,增强了设计师责任心,鼓励他们积极进行工业设计技术创新,采用先进的管理方法和技术进行工业投资风险控制。
 
  5.4世纪家园项目招投标阶段的成本管理
 
  5.4.1编制招标文件
 
  根据本次招标文件中的主要招标条款,具体的条款由公司总工程师负责。
 
  招标报价文件的具体内容,主要包括招标报价须知、招标工程报价具体要求、付款的方式、工程报价及结算、合同估价等主要方面:
 
  1.招标文件报价规定
 
  为有效节约了施工的成本,充分发挥了专业公司的技术优势,世纪家园装修项目以采购土方、门窗、栏杆、外墙等材料为主。世纪家园工程材料的施工采购一般可以分为三种主要的方式,一种是乙方施工单位向甲方收集的材料,施工单位除了限价外没有限制;第二,甲方直接提供的施工材料由乙方施工单位负责采购,乙方直接负责提供材料施工,并向甲方收取相应的材料费其他费用;第三条如果是有限的建筑材料,乙方应在施工单位,限定的材料品牌规格范围内,向甲方采购高质量的钢筋、水等材料。
 
  2.招标文件中关于付款方式的规定
 
  适当的定期付款方式可以,有效减轻甲方的工程资金压力,调动世纪家园施工单位的积极性,改变以往针对世纪家园项目,采用按已拨付完成项目工程量的比例定期支付完成工程量的付款方法,将完成工程量的拨付与实际工程进度的联系紧密结合起来。
 
  3.招标文件结算规定
 
  世纪家园装修工程的结算处理方式按照施工单位的图纸完成,并经施工单位甲方及其委托的结算单位监理工程师结算单位确认,确认的图纸和工程量以甲方的结算单位确认为准,图纸经工程师审核后甲方需对图纸和签证的图纸变更和工程量进行实际的调整,工程量的实际增减由监理工程师单独负责,以施工单位确认的图纸和签证变更为准。单项土建安装工程量实值金额,在1000元以下的,不予按实值调整。单项工程量增加(减少),土建工程金额在1000元以上的,按实值金额金额调整;单项安装工程量实值金额,不足500元的,不得按实值调整;单增加(或工程量减少)500元以上的,按土建工程实值金额金额调整[18]。
 
  5.4.2编制及标底价的确定
 
  以完整的工程量清单为价格的基础确定项目标底:完整的工程量清单的价格基础是完整的项目投标价格,有利于施工企业主以最合理的价格和方式进行降低投标建设项目的风险和成本,也真正的有利于施工投标企业能够充分考虑自身的人力资源优势,实施新技术、新的方法,最终确定了综合投标项目单价和最终投标项目总价,真正的体现了施工投标企业的综合实力,行业协会自主确定项目报价,是未来工程建设项目招投标的改革和发展的方向。
 
  5.4.3评标
 
  评标主要从技术审查和商业审查两个方面进行。技术审查包括建议的可行性性审查、关键过程审查、劳动力、机械设备保障审查、质量控制措施评估与应用场地及周围环境的污染防护以及治理措施的评价。商业审查,包括进一步检查商业投标计算报价,并进一步审查所有商业投标的计算价格数据的正确性,分析商业投标报价的计算合理性,并与商业投标底计算价格数据进行对比。
 
  5.5世纪家园项目施工阶段的成本管理
 
  5.5.1施工阶段成本管理组织措施
 
  设计工程部门应会同,工程量监理设计单位及时地,签发工程量设计签证,并及时报请设计部门审批,签证根据规定理由充分,内容详细具体。报请设计部门审批后,应进一步加强对施工项目设计图纸,真实性检查和项目成本管理,严格控制项目成本,设计变更工程变更成本,应同时设计多种成本估算方式,供设计工程部门自由选择。
 
  项目成本管理部门跟踪项目的成本估算进展执行情况和状态,检查已按计划完成的项目投资成本,为项目财务部门合理分配项目的资金使用提供了依据,成本管理部门也对各阶段项目的成本估算情况进行了入账和动态的监测,准确地计算各阶段可能发生的项目成本和资金支出,并与具有计划投资价值的项目进行成本估算比较,分析项目成本估算误差对最终是否达到影响成本的目标,并将风险预警信息发送到项目相关的部门。通过以上方式加强成本管理部门的组织控制体系事前、事中、事后的控制,及时地调整成本估算偏差,将每一个项目的成本估算误差控制在项目投资成本估算的范围内。此外,它还有效地安排、组织和监督监督股和费用咨询股的有关活动,用来协调确保项目成本目标的顺利实现。
 
  5.5.2施工阶段设计变更、工程量批准签证
 
  设计变更的约定项目合同投资活动成本有效控制主要通过控制设计变更项目合同条款中的约定项目来有效控制投资成本可以实现。在建筑设计变更工程项目的施工合同中也还应明确规定。
 
  确定因工程实施设计变更引起的设计工程量价格变化和因设计引起的工程成本效益增减的成本计算和方法。用人单位应当根据其具体情况,与工程承包商共同协商合理的设计变更价格和工期变化。在具体的工程实施设计变更过程中,一般情况是在施工双方进行协商的必要时候,由当地承包人主管部门应当先提供设计变更的依据、变更的价格和设计工期调整意见,报当地发包人主管部门批准,并由承包人进行价格调整和工期的调整。
 
  5.5.3协调管理工作的成本管理目标质量、进度和成本管理目标
 
  质量、进度、成本是家园一期建设项目的三大成本管理目标。家园一期工程项目建设前期施工第一阶段的质量和成本管理必须充分考虑家园一期工程的质量和项目建设进度。公司新世纪家园一期项目工程于2018年10月开工建设,并于2018年10月与其他业主客户签订了施工和交付的合同与之相比,工期更合理。但根据该项目公司销售部2018年3月进行的一项业主客户购买情况调查,相当多的业主对客户有很强的好奇心和购买住房意向,因为客户看不清自己房子的整体状况和小区的景观,总是让业主处于观望的状态,拒绝与业主签约交付合同,甚至一些公司要求客户出售或购买其他项目公司现有的房地产,给该项目公司的前期销售收入和利润带来更大的压力和影响,然后直接影响家园一期项目工程建设前期资金的合理分配和使用。为此,公司销售部决定进一步加快家园样板房的主体室内装修和施工以及园林绿化等项目建设的进度,尽快提升和建立家园一期项目的形象。公司同时要求销售部和施工单位进一步增加技术人员,加班加点,增加质量施工,并确认增加工程造价方面,此举大大加快了工程进度,也增强了买方的信心。
 
  5.6世纪家园项目竣工阶段的成本管理
 
  竣工验收阶段的成本管理主要内容,包含了竣工验收、工程成本计量以及,如何办理竣工验收,成本结算等管理工作。这一验收阶段应该是建安工程的实施中最具有总结性的一个阶段,所有的建安企业对于工程实际的成本风险投资,将在这一阶段对成本进行了汇总,进而综合分析其投资成本是否出现超标。
 
  5.7世纪家园项目市场营销阶段的成本管理
 
  5.7.1营销费用的管理原则
 
  当一个营销季度连续三个月以内发生集团营销中心总费用率的累计超支时,该营销季度总费用率为累计超支总费用率,在该季度总费用的20%以内,公司的利润和成本物业管理中心相关部门要及时做出风险预警,营销管理中心相关部门要及时采取措施加快进行业务结构调整和风险控制,必须在其下一个营销季度范围内调整回本季度的总费用率累计超支比例,回归正常的比例。如果超过了营销季度总费用率累计超支比例时,需向所在的集团公司物业管理营销中心相关部门做出说明或者报告,并制定下一阶段工作计划。营销计划和整改措施报房地产经营管理中心审核后实施。
 
  当营销资金超支比例超过20%时,项目物业管理公司必须向北京市集团公司物业管理服务中心有关部门做出解释或者报告。并负责制定项目公司下一阶段的物业管理营销战略实施计划和针对性的整改措施,报集团房地产管理中心审批后实施。固定营销费用(包括公交车租赁、运营费用、建筑交付、老业主赠送礼物等)管理费的三大部分为专项资金和专项费用,不得挪作他用。与项目运营一起确定营销费用到期应逐年减少,直到取消这一特殊费用。
 
  5.7.2项目的营销策划方案
 
  1.企业团购客户
 
  (1)启动时间:2018年4月1日;
 
  (2)目标团购客户:以青岛路的客户为主,二中、六中、蓝湾、颐景园等单位;
 
  (3)团购操作流程:
 
  由公司成员,通过各种途径主动寻找团购单位的客户,由团购公司的售楼员制定,针对单个的团购活动客户方案,制定具有针对性的团购活动方案,配合项目组的折页,由项目组的售楼员在该企业的团购活动,派发有关项目团购的信息及相应的项目折页,促进该团购企业的针对性团购。
 
  2.接待中心选择
 
  会议接待室和会议服务中心的建设地点及其位置选址应该挑选在大型住宅小区内的协议会所,作为其内部整体的空间规划和内饰装修,包括接待会议中心大堂、洽谈区和展示区、vip宴会接待室、阅览室、室内室外乒乓球场、沙盘以及模型产品展示、材料加工样板间和展示间等。
 
  在销售中心附近放广告牌,主要为导视的作用,对于信息的传递和释放虽然效果不大,但可以节约网络营销的费用。还通过电话,拉访的方式进行收集客户。
 
  5.8项目实施全过程成本管理的效果
 
  世纪家园一期的建设项目的开发决算全过程的目标节约成本竣工决算是1.36亿元,通过学习和应用了全过程的成本节约管理的理论,项目开发和竣工的决算成本节约为1.14亿元,节约成本的金额累计超过2000万元,比全过程目标节约成本的金额节约了超过10%,取得了良好的社会经济效益。
 
  通过对世纪家园项目的全过程的成本管理研究,论证了对全过程项目成本管理的意义与重要性和产生的良好经济效益,进一步为房地产企业提供了成本管理的理论和具体的控制实施方法相结合的案例。


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